张军：价格型政策更有利于房地产市场健康发展
2022年1月11日，由华夏时报社主办，中国社科院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年（第五届）华夏房地产投融资高峰论坛”在上海虹桥英迪格酒店举行。论坛上， 复旦大学经济学院院长、复旦发展研究院副院长张军教授对目前政策经济形势下如何稳预期提出了建议。
价格型政策的优势
2021年全国碳排放权交易市场开启，张军院长认为碳配额交易正是这样的政策。它利用了市场机制来帮助实现公共目标，比政府限制一些企业开工或强制实行碳减排额度对经济的负面影响更小。再如，央行降低利率比单纯扩大信贷规模更好，因为市场融资成本降低后，投资者、企业家和家庭等市场主体会通过“有利于自己的选择”来调整投资和消费决策，最后起到促进经济繁荣的效果。所以，从社会意义上说，给定公共目标，“价格型政策”的优势非常明显。
张军院长指出，“数量型政策”可能会给某些市场主体带来一定伤害，并可能压缩市场主体的选择范围。例如，如果实行扩大信贷规模的数量型政策，更多的信贷就会去刺激更多的基建和政府投资项目，而未必缓解中小企业和私营企业的融资约束。但如果采取“降息”这一“价格型政策”，中小企业和民营企业等受到约束更大的那部分经济活动就会受益更多。
预防和减少对市场机制的干预和扭曲
对于房地产政策，张军教授认为需要用“一般均衡的思维”来考虑限制性政策，同时尽量减少对市场机制的干预和扭曲。他举例称，最近芬兰经济学家的研究发现，政府限制高级住宅建设数量的政策并没有从根本上缓解老百姓的住房压力和房价的高企。原因是，不同人群的住房市场是高度联系在一起的，限制了高级住宅的建设数量，就会降低中低档住宅人群进入高级住宅市场的机会，这反过来也就减少了中低档住宅市场中的有效供给。这就是一般均衡思维或叫全局均衡思维。他特别指出，认识到不同收入阶层的住房市场是一种连环的关系，保持各个市场之间的流动性至关重要。但政府的政策很少是一般均衡思维的，都是局部均衡的思维，结果也往往事与愿违。张军说，在住房方面，政府的很多干预政策难以奏效的例子太多了。“大家可能听说一个著名的案例，在美国纽约，低收入家庭曾抱怨房价和租金过高，政府迫于压力曾将租金封顶，但其结果却事与愿违，市场随之出现“逆淘汰”效应，许多房东不再将好房子拿来出租，不仅可出租的房屋数量减少，而且在市场上出租的多是品质更差的房子。这就是所谓劣币驱良币现象，也叫逆淘汰效应。”
“我认为住房市场要尽量用区别定价策略和税率这些价格型政策来调控，不能一味限购、限贷。尽量不去扭曲市场机制或限制人们的选择，相反，政府、特别是大城市的政府在设计住房政策时要更多考虑如何通过增加市场主体的选择范围和选择机会来达到政府希望的目标。”
对于中央经济工作会议提出的稳预期，张军院长认为，稳预期最重要的是防止政策在时间上的不连续和不一致性。“为此，就要考虑多用价格机制来调节供求关系，这样才能让市场在配置资源中发挥决定性作用，降低政策的不确定性。”
来源 | 华夏时报，本文经张军教授修改补充
排版 | 周沈博
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